U overweegt een deel van uw eigendom te verhuren aan uw vennootschap en vraagt zich af welke fiscale gevolgen dit met zich meebrengt. 

Dit overzicht belicht de belangrijkste juridische en fiscale aspecten van de verhuur van een deel van uw privéwoning als thuiskantoor aan uw vennootschap

Hoe maakt u daarover best afspraken?

Hoe worden de huurinkomsten belast? 

Onder welke voorwaarden zijn de huurgelden aftrekbaar voor uw vennootschap? 

Daarnaast wilt u weten of het mogelijk is om een nieuw gebouw met btw te verhuren en zo de btw op de bouw of aankoop terug te vorderen. 

Ten slotte is het nuttig om te weten wat het nieuwe federale regeerakkoord (De Wever I) zou veranderen aan deze situatie.

Huurcontract met uw vennootschap voor uw thuiskantoor

Hoewel de verhuring van een thuiskantoor aan uw vennootschap perfect mondeling kan gebeuren, doet u er toch goed aan om de nodige afspraken met uw vennootschap op papier te zetten. De huur van een deel van uw woning als kantoor valt onder de regels van het gemeen huurrecht, wat betekent dat u heel veel vrijheid hebt: vrije keuze voor de duur van het contract, voor de opzegmogelijkheden, voor de huurprijs, enz. 

Er zijn geen dwingende regels zoals bij woninghuur en handelshuur wel het geval is. Er is wel één uitzondering: als u in het huurcontract voorziet dat de huurprijs wordt geïndexeerd aan de kosten van levensonderhoud ('de index' in de volksmond), mag die aanpassing van de huurprijs (indexering) maar één keer per jaar. Dit kan pas op de verjaardag van de startdatum van de huur. De aanpassing moet dan ook gebeuren op basis van veranderingen in de consumptieprijsindex. Besteed dus voldoende aandacht aan het luik huurprijs en indexering in uw contract.

Soms krijgen wij de vraag van een klant of hij een deel van zijn appartement wel mag verhuren aan zijn vennootschap, want in de statuten van het appartementsgebouw zou dat verboden zijn. Het is niet nodig om ongerust te zijn: ook een appartement kan worden verhuurd aan een vennootschap, zeker als het een thuiskantoor betreft, want u doet dan de administratie, opvolging van offertes, enz. in uw thuiskantoor. Ook het vestigen van de zetel van uw vennootschap op het adres van uw appartement is in principe niet verboden.
U moet soms wel rekening houden met bepaalde regels in het reglement van interne orde over 'het voeren van handel' vanuit het appartement, zoals bijvoorbeeld het verbod voor beroepsmatige activiteiten in de appartementen die enige overlast kunnen veroorzaken jegens de medebewoners, of het verbod voor het uitoefenen van enigerlei handel of andere commerciële praktijken, tenzij met algemene toestemming van de algemene vergadering.

Wat ook vaak terugkomt: moet ik een EPC kunnen voorleggen bij het aangaan van de huur? Omdat één of meerdere kamers geen aparte gebouweenheid vormen voor de EPC-regels, is dat niet nodig.

Ten slotte moet u de huurovereenkomst ook laten registreren. Voor contracten die niet uitsluitend voor huisvesting bestemd zijn, geldt een registratierecht van 0,2% op de totale huur en lasten, met een minimum van €50.

Belasting op de huurinkomsten

De belasting op de huurinkomsten hangt af van verschillende factoren, waaronder het gebruik van het pand door de huurder:

• Particulier gebruik: Wanneer de huurder een natuurlijk persoon is die het pand niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, wordt het belastbaar inkomen berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 1,4. Dat is hier niet het geval, u verhuurt aan uw vennootschap.
• Beroepsmatig gebruik: Indien de huurder een vennootschap is of het pand voor beroepsactiviteiten gebruikt, wordt het belastbaar inkomen gebaseerd op de nettohuur. Dit is de werkelijk ontvangen huur verminderd met 40% forfaitaire kosten of 2/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen, waarbij het laagste bedrag wordt toegepast. Dat is hier van toepassing.
  • Concreet gevolg hiervan is dat u moet rekening houden met de verhuring in uw persoonlijke aangifte inkomstenbelasting. U moet de huurinkomsten aangeven en het KI (pro rata)
  • U wordt belast op de huurinkomsten

Bijzonder geval: u bent bestuurder van de vennootschap

U verhuurt uw thuiskantoor aan uw vennootschap, waarvan u zelf de bestuurder bent.
Wanneer u nu als bestuurder (vaak nog zaakvoerder genoemd) een deel van uw woning verhuurt aan uw vennootschap, wordt enkel de huur tot een bepaalde grens belast als onroerend inkomen, namelijk in de mate dat deze inkomsten meer bedragen dan 5/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen. Voor het huidig inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026) bedraagt die revalorisatiecoëfficiënt 5,63.

Dit betekent dat de huur die het ongeïndexeerd kadastraal inkomen × 9,38 (5/3 x 5.63) overschrijdt, wordt geherkwalificeerd tot beroepsinkomsten.

Aftrekbaarheid van huurkosten voor de vennootschap

Huur is aftrekbaar als beroepskost indien deze wordt gebruikt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden (artikel 49 WIB92). Dit betekent dat enkel de huur van ruimtes die daadwerkelijk voor de activiteiten van de vennootschap worden gebruikt, aftrekbaar is.

Sinds aanslagjaar 2024 gelden er nieuwe voorwaarden om de huur als beroepskost af te trekken:

1. Informatieplicht: Uw vennootschap moet een bijlage bij haar belastingaangifte voegen met de identiteitsgegevens van de verhuurder en andere relevante informatie (artikel 307, §2/2 WIB 92). Dit gebeurt via formulier 270MLH.
2. Registratieplicht: De huurovereenkomst mag niet kosteloos geregistreerd zijn. Dat is hier niet het geval.

Tip: In het regeerakkoord van de nieuwe federale regering De Wever I is aangekondigd dat de regering deze informatieplicht "zo snel mogelijk zal schrappen" en zal werken aan een "minder administratief belastend alternatief'". Dat is goed nieuws, wat dat betekent al minder administratie.

Verhuur met btw

De verhuur van uw thuiskantoor is in principe vrijgesteld van btw (art. 44, §3, 2° W.Btw). Deze vrijstelling heeft twee gevolgen:

1. U hoeft/kunt geen btw aanrekenen op de factuur die u zou opmaken voor de huur.
2. U kunt de btw op uw onroerend goed (waar het thuiskantoor een onderdeel van vormt) niet in aftrek nemen.

De situatie is anders wanneer u die kantoorruimte ook bemeubeld en ingericht verhuurt aan uw vennootschap. Dan kunt u op het gedeelte van de huurprijs dat betrekking heeft op de meubels en ander roerende goederen wel btw aanrekenen én de btw die u betaald hebt op de inrichting en de meubels is dan aftrekbaar. De btw op het onroerend goed zelf (thuiskantoor) blijft echter ook in dat geval niet aftrekbaar.

Soms wordt geprobeerd om de verhuring van het thuiskantoor het voorkomen te geven van een 'terbeschikkingstelling', zodat op de volledige factuur wel btw kan worden aangerekend en u toch die aftrek op het vastgoed zelf kunt toepassen. Er worden dan extra diensten voorzien in het contract met de vennootschap, zoals onderhoud, reiniging, verzekering, enz. Voor een thuiskantoor brengt dat evenwel weinig zoden aan de dijk, want de hoofdprestatie blijft duidelijk de (vrijgestelde) verhuur van een gebouw

Extra diensten aanbieden als oplossing? Biedt u naast de verhuur van kantoorruimte ook extra diensten aan zoals onderhoud, reiniging, verzekering, veiligheid en parkingbeheer, dan blijft de verhuring als dusdanig vrijgesteld van btw. De zgn. hoofdprestatie is immers nog steeds de verhuur van een gebouw, en er is zeker geen sprake van de specifieke gevallen van terbeschikkingstelling met btw, zoals een bedrijvencentrum.

Een vaak voorkomende vraag is dan of er bij een (ver)nieuwbouw waarop btw werd betaald niet kan worden geopteerd voor toepassing van btw? Die optiemogelijkheid bestaat inderdaad ook voor delen van een gebouw, maar voor een thuiskantoor is dat moeilijk toepasbaar, omdat het gedeelte zelfstandig moet kunnen worden gebruikt en verhuurd. Dat is maar het geval wanneer men zich van buitenaf toegang kan verschaffen tot het betreffende beroepsgedeelte, zonder zich doorheen ruimten te moeten begeven die uitsluitend voor privédoeleinden worden aangewend.
Een alternatief is werken met een kortlopend huurcontract (< 6 maanden), als u tijdelijk een thuiskantoor zou verhuren aan uw vennootschap.

Conclusie

De verhuur van onroerend goed aan uw vennootschap heeft diverse fiscale en juridische implicaties, zowel voor u persoonlijk als voor uw vennootschap. Daarom is een analyse op maat aangewezen, met ook een duidelijke huurovereenkomst en correcte fiscale verwerking. Zo kan misschien een gemeubelde verhuring interessant zijn voor u, of is een kortlopende verhuring een mogelijkheid?

Heeft u vragen of wenst u advies over de fiscale optimalisatie van verhuur binnen uw vennootschap? Neem gerust contact met ons op!

Contacteer ons voor meer informatie