Wanneer mag je vastgoed verhuren met BTW?

In België is het verhuren van vastgoed normaal gezien vrijgesteld van btw. Dat betekent dat je als verhuurder geen btw moet aanrekenen op de huurprijs. Maar... er bestaan een aantal belangrijke uitzonderingen. In sommige gevallen kan of moet je wél btw aanrekenen, en dat kan zelfs voordelig zijn.

Waarom zou je dat doen? Als je btw aanrekent op de huur, mag je als verhuurder ook de btw die je zelf betaalde bij aankoop of verbouwing van het gebouw, terugvragen van de fiscus. Dat heet 'aftrek van BTW', en op vastgoed kan dat flink wat geld schelen.

1. Verhuur van nieuwe of grondig verbouwde gebouwen

Je mag ervoor kiezen om btw aan te rekenen als je een nieuw gebouw verhuurt aan een bedrijf. Met "nieuw" bedoelt men gebouwen waarvan de werken begonnen zijn na 1 oktober 2018.

Ook bij grondige renovaties geldt dit, op voorwaarde dat:

• het gebouw stevig werd aangepast (bv. nieuwe draagmuren, vloeren, trappen, liftkoker, …),

• of de renovatie minstens 60% kostte van de waarde van het afgewerkte gebouw (zonder de grond meegerekend).

Belangrijk:

• Enkel als je verhuurt aan een bedrijf (dus niet aan een particulier).

• Jullie moeten samen kiezen voor deze regeling (bijvoorbeeld in het huurcontract).

Let wel: kies je voor deze optie, dan moet je 25 jaar lang het gebruik van het gebouw opvolgen. Verandert de functie van het gebouw (bijvoorbeeld van kantoor naar privéwoning), dan moet je mogelijk een deel van de teruggevraagde btw terugbetalen.

2. Opslagruimtes

Als je een opslagruimte verhuurt, gelden er ook bijzondere btw-regels:

• Aan een bedrijf: jullie mogen samen kiezen om btw aan te rekenen.

• Aan een particulier: je moet btw aanrekenen.

Let op: deze regels gelden enkel als de ruimte hoofdzakelijk gebruikt wordt voor opslag, en er niet meer dan 10% van het gebouw als winkelruimte dient.

3. Parkeerplaatsen en garages

Verhuur je een garage of parkeerplaats? Dan moet je daar in principe altijd btw op aanrekenen, of je nu verhuurt aan een particulier of een bedrijf.

Een uitzondering: als de garage samen met een woning of appartement verhuurd wordt (bijvoorbeeld één huurcontract voor woning + staanplaats), dan is btw niet verplicht.

Ook als particulier kan je btw-plichtig worden voor garageverhuur, zeker als je dat regelmatig of op grotere schaal doet. Vaak kan je wel een vrijstelling krijgen waardoor je geen btw-aangiftes moet doen.

4. Korte termijnverhuur (minder dan 6 maanden)

Als je een gebouw voor minder dan zes maanden verhuurt aan een bedrijf, dan moet je daar btw op aanrekenen. Denk aan tijdelijke verhuur voor een pop-upwinkel of seminarieruimte.

Er zijn wel uitzonderingen. Verhuur je zo'n ruimte bijvoorbeeld aan een particulier of een vzw zonder btw-nummer? Dan blijft de verhuur vrij van btw.

5. Vakantieverhuur

Verhuur je een vakantiewoning, appartement of kamer, dan hangt de btw af van de diensten die je aanbiedt.

Moet je btw aanrekenen? Ja, als je minstens één van deze diensten aanbiedt:

• Je verwelkomt de gasten persoonlijk (bv. receptie of onthaal),

• Je biedt dagelijks ontbijt aan,

• Je zorgt voor lakens, handdoeken of ander huishoudlinnen.

Bied je géén van deze diensten aan? Dan is de verhuur vrijgesteld van btw.

6. Onroerende leasing (huur met aankoopmogelijkheid)

Soms verhuurt iemand een gebouw aan een ander met de afspraak dat die het later mag kopen. Dat heet "onroerende leasing".

Als aan bepaalde voorwaarden is voldaan, is dit soort leasing verplicht met btw. Dit komt vaak voor bij bedrijven die gebouwen willen gebruiken zonder ze meteen te kopen.

7. Servicepakket als alternatief voor verhuring

Verhuur je niet alleen het gebouw, maar bied je ook extra diensten aan? Dan kan de verhuur toch onder btw vallen.

Voorbeelden:

• Verhuur van een kantoor mét onthaal, poetsdienst, beveiliging en postbedeling;

• Winkelruimte in een shoppingcentrum met gemeenschappelijke diensten.

Hoe meer extra diensten je aanbiedt, hoe groter de kans dat de verhuur als een actieve dienstverlening wordt beschouwd, en dus btw-plichtig is.